Какво да гледаме при избор на имот - съветите на архитекта?

След като първоначално харесаме даден имот, идва ред на по-детайлна проверка - доколоко е годен и рентабилен за строителство. Тук нещата стават доста сложни и размити, защото вече не опират само до това дали имота ни харесва. Няма как да опиша всички проблеми, но мога да ви дам основна информация за  да не си купите "имот за ливада" или да подминете "сделката на живота ви" заради преодолим проблем.

ГРАДОУСТРОЙСТВЕНИ ПАРАМЕТРИ
Това е най-сложната и бюрократично-досадна част от проверката, но тя е и най-важната защото харесания от вас имот може да се окаже годен само за тучна зелена поляна.
1. Устройствена зона в която се намира имота?
В границата на населеното място териториите са разделени на устройствени зони (жилищни, промишлени, за обществено обслужване, озеленяване...). Това предназначение обикновенно може да бъде променено само след много дълга и сложна процедура зависеща от зоната и насленото място. Например общия устройствен план на София е променен за последно на 16.12.2009 година с решение на министерски съвет.Например градоустройствените параметри на София описани в ЗУЗЗСО изглеждат така:

Освен с функционалното си предназначение тези зони се характеризират с определени параметри:

• Плътност изразена в проценти. Тя показва колко процента от имота ви може да бъде застроен. Ако имате Плътност 60% (Жг в София например) и имот от 1000 m2 това означава, че първия ви надземен етаж може да е с площ максимално 600 m2 (60%*1000).
• Коефицент за интензивност на застрояване (Кинт) изразен в числово отношение. Той показва отношението на максимално допутимата разгъната застроена площ на сградата спрямо площа на имота. Ако имате Кинт - 3,5 (Жг в София например) и имот от 1000 m2, това означава, че застреоната площ на всичките ви надземни етажи може да е максимално 3500 m2 (3,5*1000). При ъглов имот в режим на свързано застрояване (известен като "калкан") към двата съседни имота допустимата застроена площ може да се завиши в зависимост от вида и мястото на имота. 

Също така в практиката са познати редица начини за "укриване на площ" по етажите и заобикаляне на Кинт (подпокривни пространства, мецанини в етажи с двойна височина и др.), но за съжаление всички тези "скрити площи" не могат да бъдат описани кадастрално и съответно да бъдат предмет на имотни сделки.

2. Изваден ли е имота от земеделския фонд?
Много хора смятат, че ако даден имот е в регулация той автоматчино е "изваден от земеделския фонд (преотреден)". Двете неща не са взаимно свързани. Например може срока за плащане на таксата да е изтекъл, или да е платена но да е изтекъл срока за започване на строителство. Още по-куриозното е ,че имота може да е иваден от земеделския фонд без да има регулация, а само чрез план за застроявване. Ако имота, които оглеждате е в периферията на населеното място и имате съмнения, единствения сигурен начин е да извадите становище от районната комисия по земеделие.
3. Проблеми с регулацията?
Няма как да обясня в една кратка статия за регулацията, но основното правило е че трябва да имате съвпадение на кадастър и регулация. Кадастър е границата на имота които владеете и се отбелязва с черни линии. Регулация е границата на имота които е годен за строителство и се отбелязва с червена и синя линия.

Практиката показва, че около половината имоти имат някакъв проблем (решим или нерешим) с регулацията. Ето и най-често срещаните случеи с проблеми с регулацията (от тежките към леките):

• Имотът ви попада изцяло или почти в публичната инфраструктура (улица, трафопост, подстанция, училище...). При такъв имот ще трябва да чакате обезщетение, изтичане на давностен срок и/или направо да се съдите. При всички положения такъв имот не ви е нужен.
• Кадатсралният имот е в общо УПИ с друг имот. В такъв случей имотите са изцяло свързани и сте зависим от другия собственик/собственици. Единствения смислен начин да закупите такъв имот е да сключите предварителен договор при които продавача се задължава да раздели имота и след това да го заплатите. 
• Имотните и кадастрални граници към съседите имат леки отклонения. В този случей се прави промяна на регулацията по имотни граници. За целта обаче ще изчакате 3-9 месеца и ще заплатите около 1000-2000 лева за такси и прокети.
• Имате несъвпадение по уличната регулация. В такъв случей ще трябва да откупите земя от общината или да отделите кадастрално имота полагащ се за улица.

4.Устройствено предназначение (отреждане)?
Всеки имот има конретно предназначение (отреждане) и то не е тъждествено с устройствената зона от точка 1. Устройствената зона определя предназначението по подразбиране и допустимите предназначения. Напрмер в цнетрална зона може да имате жилища. В жилищна зона може да имате офиси, хотели, магазини, бензиностанции, но не може да имате вредни и шумни поризводства. Ако имотът ви е с предназначение което не ви устройва първо трябва да проверите дали е допустимо да се смени в тази зона и да имате в предвид, че ще се нуждае от градоустройствена процедура (3-9 месеца и ще заплатите около 1000-2000 лева за такси и прокети).
5.Паметници на културата?
Когато даден имот е с възможност да бъде "паметник на културата" най-сигурния начин е да изискате справка от НИНКН. Ако не е сте късметлии. Ако е има два варианта:

• Самия имот е "паметник на културата" или има такава сграда в него. Няма смисъл да се спирам подробно на този казус. Ако нямате особенно отношение и идея към този тип сграда - просто бягайте далеч от този имот. Очаква ви лавина от изисквания, време, пари и бумащина.
• Имота е в близост до "пматеник на културата" или попада в някаква охранителна зона и проекта трябва да се съгалсува в НИНКН. Трябва да съгалсувате визията и цветовото решение на проекта си с НИНКН - това съгласуване е чисто формално и на практика е без значение за това какво ще строите после. Разбира се за целта проекта ви ще позакисне поне 6 месеца в НИНКН, а когато са намесени чиновници винаги може да се очаква някоя допълнителна спънка или "връщане".

6.Сервитути и строителни забрани?
По принцип сервитутите би трябвало да са отразени в кадастралната карта, устройствените планове и документа за собственост. Добре е, обаче да се поинтересувате от съседи и общинската администрация дали няма някой "скрит капан". Освен това е важно въпросния сервитут и забрана, каква точно част от имота ви правят негоден за строителство.
7.Отстояния и застроителен план?
След като са проверени принципните ограничения върху имота идва ред и на геометричните ограничения спрямо конкретната специфика. Освен известните на всички странични отстояния (3/4 метра или 1/3H) и отстояния към дъно (5 или 6 метра), не трябва да забравяме отстоянията през улица (1*H) и през дъно на имота (1,5*H). Последните са едно законово недоразумение което обаче няма как да бъде заобиколено (освен ако не сте в нежилищна територия) и представлява сериозен "препъни къмък". За да са още по-сложни нещата отстоянията през улица и дъно се мерят за жилищните етажи и конкретната денивелация.

Нужда от утсройствени процедури?
Доста често (около половината) имотите имат нужда от провеждане на устройствени процедури - план за регулация (ПУП-ПР), план за застрояване (ПУП-ПЗ) или и двете(ПУП-ПРЗ). Част от причините бяха споменати в предишните точки. Също така може устройствения план да е прекалено стар, може планът да не отговаря на общия устройствен план, да има нужда от работен утсройствен план (РУП) за централните зони или изобщо да няма утсройствен план (земеделските имоти). Тези процедури са неприятни, но за съжаление често срещани. В тях може да игубите от половин година до петилетка и от 1000 лева до 15 000 - 20 000 лева за проекти и документация.
Как да проверя всичко това?
Както вече виждате нещата са доста и не могат да бъдат проверени еднозначно. Голяма част от информацията е достъпна онлайн и можете да набавите доста данни, от които да се информирате. Ето няколко линка за целта:

• Кадастрална карта на Република България
• http://www.isofmap.bg/ - Цифрови данни от ОУП, кадастър, регулация и застроителен план на гр.София
• НАГ София - ОУП, ПУП-ове, заповеди и услуги в НАГ София
• ОУП на гр. Пловдив
• ОУП на гр.Варна
• ОУП на гр.Бургас

Ако искате обаче да получите по-цялостна информация може да прибегнете до консултация с архитект и/или да поискате виза за проектиране от общината:

• Консултация с архитект. Така или иначе в даден момент ще ви потрябва архитект, може да направите консултация, с която да провери имота ви още преди да е дошло време за проектиране. Освен това ще добиете и бегла представа за  възможностите на бъдещия проект. Все пак трябва да имате предвид, че архитекта ви ще борави с наличната информация и колкото по-пълна и вярна е тя, толкова по-реална ще бъде преценката му. Също така не правете грешката да го питате за всеки попаднал ви имот. Освен че ще изхабите пари за консултации, рискувате след 5-10 имота да започнете да получавате разводнени отговори. Най-добре е да се спрете предварително на няколко имота и тогава да обсъдите на кой от тях да изберете.
• Виза за проектиране. Визата за проектиране представлява официален документ - извадка от действащия подробен устройствен план с нанесени линии на застрояване и параметри на имота. Предимството и е, че се издава от общината където се предполага, че разполагат с цялата налична информация за имота. Минуса и е, че я издава държавен чиновник, който не се интересува много какво прави и вероятно ще ви поиска куп документи (комбинирана скица от геодезист, мотивирано предложение...). За капак ще я почакате от 2 седмици до 2 месеца.

ТЕХНИЧЕСКА ИНФРАСТРУКТУРА (ТОК, ВОДА...)
Вода?
Наличието на вода е доста сериозен казус за имотите и зависи от това каква сграда ще строите. Самото наличие на вода е в три разновдности: физическо наличие на вода, водопровод редовно въведен в експлоатация за битови нужди и водпровод с достатъчен дебит за противопожарни нужди.
Ако за района няма достъпен водопровод единствения начин е собствен водоизточник. Ако имота е на физическо лице (еднофмаилна къща) водоизточника само трябва да бъде регистриран в басейнова дирекция. Ако е юридическо лице (склад, производство, офис, хотел) трябва да бъде изготвен хидрогеоложки проект и да бъде одобрен от басейнова дирекция (около 3000-6000 лева).  Самия водоизточник също има различни условносто: за някои района има кота на черпенто на подземни води и може да ви бъде отказан;ако искате да правите офис или хотел трябва да осигурите питейна вода.... За някой обекти  като автомивка например е задължително да имате водоа от собствен водоизточник независимо, че има и водопровод в района.
Има и един доста специфичен случей, които е много разпространен(вероятно над 1/4-1/3 от имотите), но вероятно уникален само за родната администрация - имате действащ водопровод, но според данните на ВиК той не е редовно въведен в експлоатация. Това са водопроводи строени "по неволя" от собственици, кооперации на собственици, селски кметове, ТКЗСТ-а и т.н., които обаче не са "въведени в ескплоатация" и ВиК отказва да ги припознае и да поеме отговорност за поддръжката им. За това пък не отказва да ви сложи водомерна шахта и да си плащате водата. Проблемът е, че няма как да получите официлани изходни данни за издаване на разрешение за строеж - в този случей ще трябва да изхарчите едни пари за "кладенец на хартия" за да ви мине проекта през общината.
Пожарната наредба (1з-1971) изисква в близост до строежа ви (между 80-200 метра) да има пожарен хидрант и в зависимост от сградата ви да имате и вода за противопожрани нужди. Това не значи, че ако искате да строите държавата ще ви осигури тази вода заради данъците които ще плащате, а че ще ви откаже разрешение за строеж ако не си осигурите такава. Проблем не е самия хидрант (300-500 лева), а наличния дебит на вода и документалното му доказване. Ако нямате такъв ще трябва да изградите разервоар в имота си (от 20 m3 нагоре). Ако правите комплекс от къщи или скалд това не е такъв голям проблем, но ако искате да направите къща или вила това изискване е смехотворно.
Канал?
С каналът нещата стоят по подобен начин както и водата. Специфичното е, че канализация има по-рядко отколкото водопровод и отсъствието му е по-малък проблем. Решенията когато го няма са изгребна яма или пречиствателно съоражение. Неудобство е и че дъждовната вода ще отива по терена ако не направите "дренажно ребро". Също така ако ползвате имота за промишлени нужди обикновенно трябва да имате пречиствателно съоражение (спрямо технологията на производство) и място за заустване.
Електричество?
Захранването с електричество е лесно забележимо на място (видими кабели или шахти за тях). Отсъствието на захранване е рядко срещан проблем, а и самото му прекарване е доста по-лесно от канал и вода например. Основния проблем тук е наличитео на мощност. Мощности на 15-50 kW почти винаги са проблем. Ако търсите имот за по-голяма сграда почти сигурно ще трябва да предвидите трафопост.
Как да проверя?
За съжаление истиснката проверка е само документална с официално заявление към съответното дружество. По една или друга причина обществено достъпна информация за техническата инфраструктура няма. Проверката става, чрез изискване на "изходни данни" и може да бъде поискана само от собственика с входиране на скица и "виза за проектиране".