Изходни данни за проектиране и разрешение за строеж?

Всички знаем, че за стартиране на строителство е нужен проект. Един от най-честите въпроси при първата ми среща с клиент е - какво е нужно за да стартира проектирането? Този набор от документи е известен под събирателното наименование "изходни данни". Ето и малко разяснения какви "изходни данни" са необходимо за започване на проекта и какво ще ви трябва за да го внесете за получаване на заветното "разрешение за строеж":

1.Документи по чл.144(1) от ЗУТ(Закон за устройство на територията). 

Това са основополагащите документи показващи, че вие сте собственик, на какво точно сте собственик и какво имате право да строите:

  • Документ за собственост, или право на строеж. Това естествено е документа които показва, че имате право да строите, а в случей на съсобственост и/или отстъпено право на строеж при какво условия може да строите. Също така в него се посочва дали владеете "поземления имот" и/или "урегулирания поземлен имот".
  • Кадастрална скица. Тя показва границите на вашия имот, вид сосбтвеност, вид територия, начин на трайно ползване и неговата големина. Изключително важен момент е ако в нотариалния ви акт е описан "поземления имот" квадратурата в скицата да е същата. Ако имота ви попада в териотрия с одобрена "кадастрална карта" може да извадите скицата от АГКК (Агенция по геодезия, картогграфия и кадастър) и да видите имота си тук - https://kais.cadastre.bg/bg/Map. Ако за имота ви няма одобрена кадастрална карта скицата се заявява в деловодството на общинската администрация.

  • Комбинирана скица. Този документ е нужен когато трябва да изкарате "виза за проектиране" и за имота ви има "кадастрална карта". Показва имотните граници по кадастрална карта (черни линии) и регулационния план (червени и сини линии). Показва дали иамте неуредени сметки по регулация със съседите и общината (най-често към улицата). Изработва се от правоспособен геодезист след представяне на предишните два документа - акт за собственост и кадастрална скица.
 
  • Виза за проектиране/Извадка от ПУП. Целта на тези документи е да покаже градоустройствените праматри на вашия имот - какво е допустимата функция,  площ и височина на сградата; какви са необхдоимите отстояния от съседни сгради и имоти и дали има сервитути в имота ви. Те се издават от общинската администрация след подване на молба придружена от предходните документи. Ако желаете да получите виза трябва да приложите и "скица-предложение" показваща контурите или ограничителните линии на желаната от вас сграда. Най-често "скицата-предложение" се изготвя от вашия архитект.


2.Документи по чл.143(1) от ЗУТ(Закон за устройство на територията).

Тук е специфичната документация в зависимост от вида на обекта:
  • Становище от РИОСВ. Накратко ако правите нещо различно от жилищна сграда трябва да уведомите местното РИСОВ като опишете по образец вашето инвестиционно намерение. Бланки може да намерите тук например. В най-честия случей след месец и нещо чакане ще ви уведомят, че обекта ви не застрашава околната среда и не му е нужна преценка по ОВОС. Ако ще извършвате специфична производствена дейност свързана със замърсяване ще трябва да подадете документи за "преценка по ОВОС" - отново по образец.
  • Предварителен договор/изходни данни от електроразпределителното дружество. В най-блзикия клон на дружеството на което сте "феодален", трябва да подадете искане за проучване като носите със себе си копие на нотариален акт, скица и виза от предишните точки. Трябва да посочите и желаната от вас електрическа мощност. Имайте впредвид, че присъединителните такси са на стъпки 15,50,100... кВ. Това означава че за 16 и 49 кВ таксата ще ви е една и съща (около 2400 лева). Също така няма никакво значение за цената дали искате трифазен или монфазен ток. Пак заради таксата дружествата са си измислили два вида мощност - присъединена и предоставена. Например ако търсите най-ниската такса от 680 лева отговаряща на "15 кВ присъединена мощност", трябва да заявите "11,4 кВ предоставена мощност". Подло нали?
  • Предварителен договор/изходни данни от ВиК оператор. Същото като с електро оператора - нотариален акт, скица, виза и молба в местното дружество. След около месец ще получите текстови или графични данни имате ли изобщо вода и канал и какви са те.
Ако се окаже, че нямате вода и/или канал отивате на следващата стъпка - собствен водоизточник. Ако сте физическо лице искащо да си строи къща ще трябва просто да пуснете "уведомление за кладенец за собствени нужди" в "басейнова дирекция". От скоро обаче този кладенец трябва и да се провери, че го има физически от районната администрация. Ако ще ползвате обаче водата за тъгвоски/промишлени нужди ще ви е нужен хидрогеоложки проект за кладенец които да се одобри от "басейнова дирекция" и да му се издаде разрешение за строеж. За отпадните води трябва да има къде да ги "закарате" и съответно да се сдобиете с "разрешение за засутване" отново в "басейнова дирекция".

3.Технически данни за проектиране

Това са техническите данни, които са нужни за да започне самото проектиране. Те най-често идват директно от архитекта ви, или с неговата активна помощ:

  • Геодезическо заснемане. Геодезическата снимка се изготвя от геодезист след посещение и замерване на място с геодезически уреди. На него се показват физическите граници на имота; граници на регулация и кадастър; съществуващи сгради, съоражения и огради; височина на терена в абсолютни коти; прилежащи улици с техните граници и височина; елементи на техническата инфрастуктура (канализационни шахти, ел.табла...) и др. Важно е геодезическото заснемане да е в цифров вид, защото хартиените копия към днешна дата имат нулева практическа стойност.

  • Геоложки доклад. Представлява описание на земните пластове във вашия имот изготвено от инженер геолог. Може да бъде направен по архивни данни (общо взето практически безсмислен), с шурф (изкоп на място до 3-4 метра) и сондаж. Може да бъде взет от една точка (при по-малки сгради) или няколко точки които да дадат теренни разрези с промяната на пластовете. При по-сложни обекти могат да бъдат добавени и различни изпитвания за носимоспособност и инфилтрация. Геоложкия доклад не е задължителен за издаване на разрешение за строеж и от общинската администрация нямат право да ви го изискват (освен анпример ако не сте в раьон със свлачище). При по-малки обекти (като къщи на стандартен терен или едноетажни сгради) той се явява една скъпа екстра. При малко по-големи обекти (да кажем над 1000 m2), дълбоки сутерени, наклонен терен и/или съмнение за подземни води той дава незаменима информация, която ще ви спести пари по време на строителство.
  • Задание за проектиране. Заданието описва накратко какво очаквате да бъде проектирано от вашия архитект. То може да бъде написано от специализиран екип (при големи и/или държавни поръчки), или в по-лесния вариант да бъде изготвено от вашия архитект след като ви зададе редица въпроси. В основата си всяко задание съдържа информация за функционалните единици (помещения или групи помещения) които са ви нужни и приблизителната квадратура на сградата. Има три начина да достигнете до тази информация, а най-добрият вариант е да ги съчетаете. Първия е да опишете помещенията които са ви необходими и приблизително да ги сумирате като добавите още 20-30% за стени, конструкция и инсталации. Втория е да определите бюджета на бъдещата ви сграда, да го разделите на окрупнената строителна стойност (евро/м2) и да получите квадратурата която може да си пзоволите, а от там и помещенията. Третия е да проверите допустимата застроена площ за вашия имот (по Кинт и отстояния) и отново да виидте единиците които може да поберете. Освен това заданието трябва да опише  приблизително и редица по-ясни характеристики на бъдещия строеж: етажност (от-до), със или без сутерен, вид на покрива (плосък или скатен), строителна коснтрукция (бетонна,стоманена или дървена), ограждащи елементи (зидария, термопналеи, остъклени части....), вид на отопление и вентилация.
  • Оценка на дървесната растителност. Ако проектът ви е в рамките на гр.София попадате под юрисдикцията на чл.19 от ЗУЗСО и неговата Наредба. Идеята на този текст е да бъде картотекирана (от общината) дървесната растителност в гр.София и да бъде контролирана. Вместо това по стар административен обичай тази работа е прехвърлена "на парче" на сосбтвениците на имоти под формата на книжен документ които да влезне в годишния отчет за свършена "дейност". Накратко имате два варианта: в имота ви няма никаква дъресна растителност и ландшафтен архитект изготвя становище за отсъстве на такава, или имате дървесна растителност на която трябва да бъде засента от геодезист и оценена от ландшафтен архитект. Когато вземете становището/оценката го внасяте в общината, която да го подпечата след проверка на място от нейн служител. На база тази оценка се издава визата и се изготвя проекта. Ако имате плодови дървета може да ги прмехвате, а ако са широколистни и/или иглолистни не можете.

На какъв етап са ми нужни тези документи:

Теоретично най-добре е да имате всички тези документи преди началото на проектирането. На практика голяма част от тях са свързани с протяжни административни процедури и са готови буквално в деня на внасяне на проекта за строително разрешение в общината. Добре е да съставите план с вашия архитект кога и как да набавите липсващите документи спрямо етапите на проектиране. За големи обекти и/или сложна градоустройствена ситуация е препоръчително да се ограничите до фазата на "идеен/концептуален" проект преди да сте набавили изходните данни. В противен случей рискувате да платите "технически проект" които да отиде в кофата за боклук. Също така, ако ще купувате нов имот, един трик от предишната статия е да накарате продавача да извади голяма част от тези изходни данни. Освен че ще спестите малко време и пари, ще сте сигурни че си купувате имот които ще ви звърши работа ;)

Коментари

Популярни публикации от този блог

Колко струва да построиш къща?

Колко струват различните покриви?

Нискоенергийна къща - 5 годишен тест.