Документация в строителството - как да се справим?

    Ако сте строили или в момента имате намерение да инвестирате в строителство, вероятно сте се сблъсквали с тези объркващи термини - виза, мотивирано предложение, надзор, актове, РИОСВ.....Една мъглява смесица между "досадно училищно домашно" и "магични чиновнически заклинания". В тази статия ще повдигнем частично "бюрократичната мъгла".

 За съжаление всички тези стъпки ще си останат все така неизбежно досадни. Все пак нека започваме.....

СТРОИТЕЛНИЯ ПРОЦЕС НАКРАТКО

   Документацията по време на строителство е голяма като обем. Обхваща различни етапи и  често е непоследователна. За да внесем малко яснота нека първо погледнем най-общо какво обхваща строителният процес за да можем да изясним и документацията на този фон. 

   Няма да навлизаме в дълбочина в отделните стъпки. Нужно е само да направим уточнение, че и тук понякога етапите се презастъпват. Например: проектирането продължава и по време на строителството, инсталациите и интериорните работи са свързани, докато фасадата и околното пространство могат да се правят паралелно и независимо от тях.

КЛЮЧОВИ ЕЛЕМЕНТИ НА ДОКУМЕНТАЦИЯТА

   Самата документация е още по-объркваща и непоследователна, но все пак има няколко "крайъгълни камъка" (milestones) ,които могат да ни служат за ориентир:

   Както може да забележите тези основни стъпки се намират в началото и края на двата основни етапа - проектиране и строителство. Сдобиването с документи между тях нямат задължителна последователност, но води до тези ключови елементи.

СПИСЪК НА ОСВНОВНАТА СТРОИТЕЛНА ДОКУМЕНТАЦИЯ

   При работа със строителна документация трябва да имаме предвид две неща: 

•  Не всички строежи са еднакви.
•  Процедурите при различните звена и райони на администрацията могат да функционират доста различно.

Все пак нека разгледаме по-подробно документация която ни е нужна в "общия случай":

1.1 Копие на документ за сосбтвеност (най-често Нотариален акт) и кадастрална скица. Това са документите които ще ви бъдат поисквани на всяко гише. С тях доказвате чия е собствеността на имота (документ за собственост) и как изглежда той (графично отразено в скицата)

1.2 Комбинирана скица. В нея се показва съответствието/несъответствието между кадастрална граница (това което владеете) и регулационна граница (там където може да строите). Тя се изготвя от инженер-геодезист. Ако имате съществени несъответствия ще трябва да започнете "устройствена процедура" за отстраняване на несъответствията.

1.3 Оценка на дървесната растителност (понякога). В някои населени места е необхдоимо да направите оценка на дървесната растителност в имота ви. Тя се прави от ландшафтен архитект и се подава за заверка в общинската администрация.

1.4 Скица-предложение(или мотивирано предложение) за издаване на "виза за проектиране". Представлява схематичен чертеж на контура на сградата(или ограничителната и линия), която желаете с пояснение за нейната функция и отстояния. Изготвя се върху комбинирана скица. Макар да няма законово изискване, този документ най-често се изготвя от архитект.

1. Виза за проектиране. След като съберете предишните документи ги подавате в техническия отдел на общината за издаване на "виза за проектиране". Според закона тя е "извадка от действащия устройствен план". Визата ви дава информация дали сградата която желаете е принципно допустима от гледна точка на функция, етажност, квадратура, отстояния....

Ура! Тук вече знаете, че имота не е само за "биоземеделие".

2.1 Изходни данни от експлоатационните дружества (ВиК, Електро и други ако има). В тях се указва каква е възможността за свързване на новата сграда към електро и ВиК мрежата(независимо дали имота ви е вече захранен или не).

2.2 Уведомление до РИОСВ (понякога). Понякога е нужно да уведомите РИОСВ за сградата която ще строите. Уведомлението е по образец на РИОСВ в които се описва строежа и въздействието му върху околната среда. Това уведомление е възможно да е извършено в предшестваща утсройствена процедура.

2.3 Удостоверение за водовземно съоражение (понякога). Когато нямате водоснабдяване в имота, или имате нужда от технологична вода (автомивка, поливане, производство) е нужно да имате разрешение за кладенец/сондаж.

2.4 Инвестиционен проект. За да ви бъде издадено разрешение за строеж ви е необходим проект по всички части - най-често архитектура, конструкция, геодезия, ОВиК, ВиК, Електро, ЕЕ, ПБ и ПиБ. Тази документация се изготвя от архитект и освен за "разрешение за строеж" ще ви послужи и за сключване на договор със строител.

2.5 Доклад за оценка на ЕЕ. Към проекта по част ЕЕ(енергийна ефективност) следва да бъде изготвен доклад от лицензиран оценител за съответствието с нормативните изисквания.

2.6 Доклад от КТК по част "Конструктивна". Към проекта по част конструктивна следва да бъде изготвен доклад от проверяващ конструктор.

2.7 Оценка от ПАБ и РЗИ. Понякога за специализирани обекти е необходимо съгласуване на проектите с ПАБ (Пожарна и аварийна безопасност) и РЗИ (Регионална здравна инспекция).

2.8 Оценка за съответствие от надзорна фирма. Освен ако сградата ви не е шеста категория или еднофамилна къща, ще ви е нобхдоим доклад от лицензирана надзорна фирма (оценка за съответствие на проекта).

2. Разрешение за строеж. След като съберете предишните документи ги подавате в техническият отдел на общината за издаване на "разрешение за строеж". То обикновено се издава от главния архитект и има валидност 5 години. 

Първия цикъл от бюрократичния ад е завършил - може да запазите сепаре в най-оборотната дискотека.

3.1 Договор със строител. За всички строежи над 100 m2 ще ви бъде необходим договор с лицензиран строител.

3.2 Надзорна фирма. Въпреки, че тя е законово необходима чак при въвеждане в експлоатация, ще трябва някой, който да подготвя и събира документите по време на строителството. Това най-често е лицензираната надзорна фирма.

3.3 Договор за авторски надзор. Това е договора с авторите на проекта за осъществяване на контрол по време на строителството. Например оглед на армировката от инженера-конструктор преди наливане на бетон.

3.4 ПБЗ - план за безопасност и здраве. Изготвя се от проектант и се заверява в общината. Има валидност 6 месеца.

3.5 ПУСО (за сгради над 600 m2) - план за управление на строителните отпадъци. Изготвя се от проектант и се заверява в общината. Има валидност 6 месеца.

3.6 Договор за извозване на строителните отпадъци с лицензирана фирма.

3. Откриване на строителна площадка. След като съберете предишните документи с разрешенеито за строеж и подготвите физически строителната площадка (огради, табели, тоалетни...) ги подавате в техническият отдел на общината. Обикновено след няколко дни пристига общински служител, който проверява на място и разписва протокол за "откриване на строителната площадка". Официално започва физическото строителство на бъдещата ви сграда. Макар да не се изисква законово може да добавите и някой  и друг ритуал -поп, почерпка, чупене на бутилка  Моет в багера, .....

4.1 Актове по време на строителство. Те се описани в специализирана наредба. Важно е да знае, че не са строго поселдователни. Подписват се от собственика, строителя, проектанта и строителния надзор. Ето списък на основните:

• Акт 2 - Удостоверява откриване на площадката и достигане на основните проектни нива (изкоп, цокъл, корниз и било)
• Акт 7 - Удостоверява проверка на положената конструктивна армировка преди наливане на бетон
• Акт 12 - Удостоверява завършването на различни "скрити работи" - покривни слоеве, фасадни монтажи, ел.инсталация, ВиК инсталация, ОВиК инсталация....
• Акт 14 - Удостоверява завършването на етап "груб строеж". Това е етапа ,в които сградата е устойчива на времето (завършена нсоеща конструкция, покрив и зидове).
• Акт 15 - Удостоверява цялостното завършване на обекта и резюмира информацията от предишните актове.

4.2 Сертификати за вложените материали. Това са сертификатите ,които показват произхода и допустимостта на вложените материали. Предоставят се от лицето ,което доставя материалите.

4.3 Лабораторни изпитвания. В общият случай това са изпитания на бетоновите проби, изпитания от ел.лаборатория за контактите, заземлението и мълниезащитата на сградата.

4.4 Вписване в кадастрална карта. Извършва се от геодезист, който прави заснемане на построената сграда, подготвя "проект за изменение на кадастралната карта" и тя се отразява в кадастъра като форма, големина и местоположение. 

4.5 Присъединяване към експлоатационната мрежа. Това е момента ,в който включвате сградата си към електромрежата, ВиК, Топлофикация.... Това най-често се удостоверява със сключване на договор с експлоатационните дружества.

4. Въвеждане в експлоатация. След като съберете предишните документи ги подавате в дирекцията за строителен контрол за въвеждане на сградата в експлоатация. 

Честито! Мъките приключиха и вече може да се наслаждавате на новата си сграда.