Колко струва да построиш къща?

Колко струва да построиш къща? Философски въпрос - повод за разгорещени спорове в не един и два среднощни разговора на по чашка. В интернет може да срещнете редица "кухи цифри" от мечтателските 300-500 лв/m2 до стряскащите 900-1200 евро/m2. За да не излизам с проедната "куха цифра" ще се опитам да анализирам какви цифри стоят зад строежа на една къща.

1. ОТПРАВНАТА ТОЧКА

За отправна точка ще изпозлваме "еталон" - най-масовия вариант към днешна дата: масивна двуетажна къща за постоянно живеене с разгъната застроена площ около 170 m2. Това включва долен етаж 79 m2 (дневна с кухня и трпезария, антре, толаетна и стълбище) и горен етаж от 91 m2 с три спални, баня и гардеробно. За покрив съм избрал четирискатен с керемиди, като най-разпростарненияt вариант. Нарочно не включвам любимия ми вариант на нискоенергийна къща, за да не разводнявам тeмата. Също така ще се въздържам от коментари дали това е най-доборто от архитектурна гледна точка - просто ще следвам масвоата практика, за да разгледаме подробно цените.

2. ЕТАПИ И ТЯХНАТА ЦЕНА

2.1. Документация и такси

Още преди да започнете да строите, докато строите и когато въвеждате готовия си обект в експлоатация ще трябва да заплатите разнородна документация и държавни такси на стойност 12 020 лева:
  • Изходни данни (скица, виза, стнаовища от ВиК и Ел. геодезическо заснемане...) - 1000-2000 лева.
  • Проектна документация - около 26 лв/м2 за основните части (Архитектура, Конструкция, ВиК, Електро, ОВиК, Геодезия) + законово необходими (Пожарна безопасност, План за безопасност и здраве, Доклад за оценка на енергийната ефективност) - около 600-700 лева. Ако е необходимо и "Паркоустройство и благоустройство" още 400-500 лева. Общо - 5520 лева.
  • Такса за разрешение за строеж - доста варира, но да кажем кръгло 1000 лева.
  • Авторски надзор от страна на проектантите. Минимум ще са ви необходими 7-8 посещения на инженер-конструктора за приемане на армировката по Акт7 и 3 идвания(със замерване) на геодезист за Акт2. Твърде вероятно е и да ви се наложат 5-10 идвания на архитект или някой друг от инженерите. Това прави кръгло 1000 лева за минимален авторски надзор.
  • Строителен надзор по време на строежа - с последните изменения на ЗУТ от 2019 строежи над 100m2 се строят със строителен надзор и лицензиран строител. Това означава, че ще трябва да дадете около 1500 лева за водене на актовете и изготвяне на паспорт + 1000 лева за доклад за въвеждане в експлоатация. Общо - 2500 лева.
  • Присъединяване към електро и ВиК мрежата - 680 лв (15 kW трифазно) + 500-1000 лв за ВиК (водомерче, шахта, докуемнти за СВО,СКО). Общо около 1500 лева.

2.2. Разкриване и закриване на площадката

Освен самия строеж винаги има едни присъщи дейности и разходи за подготвяне на площадката за строителство и нейното последващо изчистване. Това включва - временна непрозирна ограда, временен ток и вода, химическа тоалетна, евентуално малък фургон, охрана (СОТ или камера), извоване на отпадъци, стълба, малко скеле и накрая разчистване на площадката при приключване на строителство. Независимо дали ще предвидите този разход, той по един или друг начин ще ви бъде начислен. Трудно е да се каже точна цена за него, но за подобен обект порядъкът е около 3000-5000 лева.

2.3. Груб строеж с покрив (до Акт 14)

Това е основния етап, които всеки си представя когато чуе "строеж". Ето от какви стъпки се състои и съответно разбивката на тяхната цена от 62 200 лева:

  • Изкоп - поради това че приемаме къща без сутерен на равен терен изкопът ще бъде сравнително малък и без нужда от депониране. Около 120 m3 които биха стрували около 500 лева (1-2 машиносмени)
  • Подложен бетон - около 5m3 или 800 лева с полагането му.
  • Кофражни работи - около 3m2 за 1m2 РЗП на средна цена 30 лв/m2. Общо - 15 300 лева
  • Полагане на армировка - около 35 kg/m2 за 1m2 РЗП на цена с полагане около 1,75 лв/kg. Общо  - 10 400 лева.
  • Полагне на стоманобетон Б25/Б30 - около 0,5 m3 за 1m2 РЗП на цена с полагане около 130 лв/m3. Общо - 11 050 лева.
  • Изолация на вертикални стени в основи. При ивичен фундамент с дълбочина 1 метър, къщата ще има нужда от 45 m2 изолация (битумен грунд, 1-2 пласта битумна изолация, XPS 5-6 cm и дренажна мембрана) с цена 45 лв/m2. Общо - 2000 лева.
  • Обратен насип - той ще се състои от около 60 m3 пръст и 20 m3 трошен камък под първата плоча. Общо - 1500 лева.
  • Зидария - около 0,35m3 зидария на 1m2 РЗП с цена около 180 лв/m3. Общо - 10 710 лева.
  • Покрив - приемаме стандартен завършен покрив с дървена конструкция, 15 см вата и гипсокартон отдолу на обща цена около 125 лв/m2. Със стрехите и скатовете обаче квадратурата на тази сграда е 135 m2 което прави 16 800 лева. Като добавим към тази цена 47 метра улуци и обшивки, 36 метра водостоци и билни керемиди, комин и улами цената рязко скача на 20 000 + лева. Ако решите че сте традиционалист и си сложите една бетонна плоча под покрива ще трябва да добавите едни допълнителни 8000 лева към сметката.

2.4. Дограма и фасада


След като грубия ви строеж е готов е ред да затворите сградата си срещу 27 100 лева:

  • Външна дограма (прозорци) - подобна къща се нуждае от около 30-40 m2 прозорци на цена около 200-300 лв/м2 (двоен стъклопакет с PVC дограма и первази). Общо - 9000 лева.
  • Топлоизолирана входна врата - 1500 лева.
  • Фасада с мазилка - за тази къща ще имате 240 m2 фасадна повърхност. Фасадна система (лепило, 10 cm EPS, шпакловка с мрежа, дюбели, ъгли, читава маизлка) струва около 60 лв/m2. Общо - 14 400 лева.
  • Оформяне на цокли - независимо дали ще залепите 1-2 ивици от камък или ще ползвате мозаечна маизлка трябва да приготвите около 1000 лева за третиране на цокълната част.
  • Оформяне на покривни стрехи (сачак) - 90 см стрехи на тази къща ще имат площ от 38 m2. Независимо дали ще ги оформяте с мазилка върху гипсофазер или дървен сачак трябва да приготвите около 30 лв/m2. Общо - 1200 лева.

2.5. Инсталации


След като сградата ви е затворена, може да започнете с изграждането на инсталациите. Тук дейностите са доста разнородни, но ще се опитам да ги обобщя като бюджет:

  • ВиК инсталация - тя започва още по време на грубия строеж, но основната част от нея се изпълнява след това. Като цяло тук нещата не са много разтегливи и етапа "до тапа" заедно с външните работи по свързването не би трябвало да надмине 5000 лева. Ако нямате канализация би трябвало да приготвите и едни 5000 лева за пречиствателна станция. Същата сума важи ако нямате вода и ви трябва сонда.
  • Електро инсталация - за подобна сграда отиват около 1000 метра кабели, 1-2 табла, 200 конзолни и разклонителни кутии и 50-80 ключове и контакти, което прави около 5000 лева. Отделно мълниезащитата е задължителна - още 1500. За осветлението на 130 m2 чиста площ при 300 лумена, ще са ви нужни около 39 000 лукса или 390 вата LED осветители с приблизителна цена 2000 лева. Общо - 9000 лева с малко фасадни лампи и контакти.
  • Вентилация - за вентилатори в баните, кухненски аспиратор и тяхната разводка ще трябва да дадете около 1000 лева.
  • Отопление и климатизация - тук нещата са адски разтегливи. В най-лекия случей ще минете с котел на пелети/газ/твърдо гориво и иснталация с 7-10 радитора. Това би ви струвало 7000-8000 лева, но като добавим цената на комина (поне 2000 лева) и 1-2 климатика (2000 лева) общо стават 12 000 лева. Не е за пренебрегване и факта, че котел на твърдо гориво се нуждае от собствено помещение от 5-10 m2 с врата, плочки, ел.инсталация... Ако решите същата система да е на по-комфортното подово отопление цената отива на 20 000 лева. В другия край на цените са термопомпените системи с подово, които с лекота стигат 50 000 лева за такава сграда.

2.6. Интериорни работи

След като инсталациите са готови е ред на довършителните работи. Тук цените могат да варират доста спрямо изобра на материали, но ще вземем отново базови стойности за да стигнем до минималната цифра от 37 100 лева:
  • Подови замазки -светлата площ на помещенията обикновенно е около 80% от застроената площ на сградата или в нашия случе 135 m2. При цена на циментова замазка около 13-15 лв/м2 това прави 2000 лева. Тук трябва да добавим и топлоизолацията под първа плоча от 5 cm XPS с площ 65 m2 или 650 лева. Общо 2650 лева.
  • Стани и тавани - таваните са колкото вътрешната площ на сградата или 135 m2. Стенити обикновенно са с площ почти двойно по-голяма от РЗП на сградата или 340m2. За груба мазилка, фина шпакловка и боя ще са необхдоими около 24 лв/m2. Общо - 11 400 лева.
  • Подови настилки - в най общия случей 1/3 от площа на пода ще е гранитогрес (40+30 лв/m2) и 2/3 ламиниран паркет (30 лв/m2 с пдоложка и первази). Общо - 5850 лева.
  • Интериорни врати - 6 вътрешни врати с каса и монтаж по 450 лева. Общо - 2700 лева.
  • Бани и тоалетни - в икономичния случей ще имате 1 баня с една тоалетна което прави 5000+2000 лева. Тук влизат стенни плочки, тоалетна с вградена структура, мивки със смесител, сифони, душове, параван за душа, шкафчета....
  • Стълбище - за стълбището ще ви трябват 18 стъпала и чела, което прави около 1500 лева. Също така около 10 метра парапет или 2000 лева. Общо - 3500 лева.
  • Балкон - приемаме, че имаме малък балкон 1,50х2,00 метра. За него ще ни е нужна хидроизолация, водоотвеждане, плочки, оформяне на борда и парапет. Всичко това ще изисква около 4000 лева.

2.7. Дворно пространство

След като свършим отвътре е време да се заемем отвън. Ще приемем, че имаме средностатистически двор от 500 m2 с размер 16,50х30 метра, за които ще отидат 19 000 лева:

  • Ограда - стандартна ограда с 60 см бетонна част над земята има още 60 см под земята. Това прави за всеки линеен метър ограда 2,4 m2 кофраж, 0,3 m3 бетон и около 20 kg армировка. Това прави 145 лв за плътната част и още 40 лв за електрозаварена мрежа над нея. Ако решите да обличате с камък и/или плътна ограда нещата спокоино могат да стигнат до 300 лева за метър. Приемаме, че ограждаме частта към улицата 16,5 метра и половината от границите със съседите - 6000 лева. Добавяме и 2000 лева за метална пешеходна и автомобилна врата. Общо - 8000 лева.
  • Настилки - ще са необходими около 100 m2 пешеходни и паркинг настилки. Приемаме, че ще са от тротоарни плочи/паваж на пясъчно легло и бетонни бордюри около тях - 50 лв/m2. Общо - 5000 лева.
  • Озеленяване - в дадения случей ви остават около 300 m2 имот. За да насипете с плодородна почва, затревите и да сложите няколко храсти и дръвчета ще са ви необходими около 20 лв/м2. Общо - 6000 лева.

3. КАКВО ОЩЕ ТРЯБВА ДА ИМАМЕ В ПРЕДВИД

Непредвидени разходи - строителстввото е процес състоящ се от доста стъпки и изпълняван от доста хора. Няма как да не излезнат непредвидени разходи - проблеми в изкопа, изпуснал кофраж, лошо време, трудности с инсталациите, допълнителни детайли по време на строителство.... Стандартната практика е да заложите 10%.
Отстъпките - всеки някъде познава някой (особенно за материали) и той ще му даде отстъпка. Имайте предвид обаче, че тези отстъпки са в рамките на 10-20% и то франко склада. Те съставляват не повече от 30-50% от цената на самото СМР (строително-монтажна работа). Това значи, че ако за вискчо вземете остъпка в най-добрия случей ще постигнете 10% намаление и ще си оправдаете непредвидените разходи.
Главен изпълнител - изичсленията които направих по-горе са ако наемате сами подизпълнители по отделните работи (т.н. стопански способ). Ако обаче нямате време, възможности или желание да ръководите целия процес ще трябва да си наемете фирма, която ще бъде "главен изпълнител". В този случей ще трябва да завишите цента си с поне 20%.
Площ към обем - в една предишна тема бях обяснявал за отношението "площ към обем" и че при къщите като малки обекти то е неблагоприятно. Накратко казано за 1m2 застроена площ нашата къща ще има 2 пъти повече основи и покрив, 50% повече прозорци и 150% повече външни стени, в сравнение с 1m2 средноголям жилищен блок. Това се отразява изключително неблагоприятно на цената на 1m2. Колкото по-малка е къщата ви - толкова по-неблагоприятно е това съотношение.
Сутерен - ако теренът е сравнително равен и основите не са на повече от метър под земята ще е необхдоимо да ги потопим с още 2 метра за да се сдобием със сутерен. Това ще ни коства 80 m2 бетонни стени, 200m3 изкоп, 50 m3 насип и 80m2 изолация допълнително. За всеки квадратен метър бетонна стена ще са необходими 2 m2 кофраж (60 лв), 025 m3 бетон (33 лв) и 20 kg желязо (35 лева). Всичко това заедно с врата, стълба и осветление ще струва около 20 000 лева допълнително.
Гараж - стандартен гараж за два автомобила има външен размер 6х7 метра или 42 m2. По аналогия от къщата можем да приемем, че грубия строеж за едноетажно тяло ще струва около 400 лв/m2 или 16 800 лева. От там нататък идват гаражна врата, пешеходна врата, под, фасада, прозорци и нещата отиват грубо на 25 000 лева.
Строителни технологии - доста фирми рекламират строителни технологии с обещанието за по-нсика цена: сглобяеми къщи, оставащи стиропорени кофражи, метални и дървени конструкции...  Голяма част от тях съдържат някаква оптимизация и могат да намалят цената на строежа, но не забравяйте, че тези технологии са обикновенно насочени към грубия строеж които е процент от цялата сграда. Освен това не вярвайте на чудеса - готова къща "до ключ" на половин цена. Подобни реклами обикновенно включват точка 1-4 и малко ел. и ВиК инсталация.
Може ли по-евтино - основния начин за намаляване на цената е да намалите големината на къщата. Намаляването обаче не става като от същите стаи намалите по 1-2 m2 - така само ще си осакатите сградата. За да намалите квадартурата трябва да се откажете от няколко стаи и например къщата да стане едноетажна с квадратура около 120-130 m2. Другото място от което може да спестите е двора - може да се откажете от настилки и огради и да ги замените с зеленина и жив плет. Третата насока е да планирате добре и да намалите непредвидените разходи и цената на самите СМР. Дори и с тези мерки съчетани с по-семпла архитектура (например термоизолационни панели) е нереалистично да смятате, че може да се нанесете да живеете за по-малко от 100 000 лева.

4.РАВНОСМЕТКАТА

Нашата "къща еталон" ще има бюджет до нанасяне в порядъка от 210 000 до 320 000 лева и цена на m2 от 1240 лв/m2 до 1085 лв/m2. Нагледна разбивка може да видите на обобщаващата таблица:
Някой интересни моменти, на които да обърнете внимание:

  • Цена на m2. Разширения вариант е с 50% по-скъп, но цената му на m2 е с 12% по-ниска! Причината е елементарна - сутерена и гаража носят допълнителна квадратура от 122 m2, но нямат почти никакви инсталации и довършителни работи, а сутерена даже няма покрив и собствени основи. Ако приемем,че разширения вариант се прави без главен изпълнител, цената би падналиа дори до 905 лв/m2! Ако махнем инсталациите, двора и част от довършителните работи ще получим цена от 590 лв/m2. Имайте в предвид това когато слушате/гледате рекламна цена за строителство.
  • Груб строеж. Прочутия груб строеж с покрива съставлява не повече от 33% от целия бюджет. Ако махнете покрива цената отива не повече от 20-25% от цялата цена на сградата. Планове от сорта " Аз веднъж да го докарам до покрив, пък после живот и здраве..." обикновенно имат доста неприятен развой.
  • Разходите по пера. Ако обърнете внимание разходите по отделните пера са разпределени доста равномерно. Това означава, че дори оптимизация в някое от СМР-тата от 50%(което е нереалистично) в целия бюджет ще се отрази с не повече от 2-3%. Единствените окрупнени позиции са кофраж, бетон и армировка, но пък техните цени са силно повлияни от общия пазар и трудни за манупулация от човек строящ къща.

Коментари

  1. Много полезна статия! Благодаря!

    ОтговорИзтриване
  2. Хахахахахахахахаха това всичкото нещо е такава пародия, че чак е дразнещо, къде ги изкара 62 000 лева груб строеж за 120 кв2? Аман от некадърни майстори, взимащи маса пари за работа, която не се изисква кой знае какви умения и кой знае какви качества. За цената на грубия строеж с още 3ма човека, направихме къща до ключ 100 кв2.

    ОтговорИзтриване
    Отговори
    1. Щото не се изискват никакви умения, жиеевм в пълна кочина и разпад нали. Погледни графа !! Май си работил там приятел.

      Изтриване
    2. Пичони, не уменията са проблема на графа, а калпавия контрол и желанието да се пестят пари, чрез подизпълнители. Въпреки, че се съмнявам, сумата за труд посочена в статията, ако е за хора, които наистина си разбират работата и оставят изключително високо качество след себе си, може да е приемливо. Но за жалост много бездарници, ще го видят това и ще си помислят, че и те трябва да взимат толкова пари и в тези случаи, хората като мен започват сами да си правят нещата, хем се разтоварват, хем не дават маса пари на бездарници, помислили се за велики майстори. Иначе в кочина и разпад живеят само мрънкащите и калпави хора, надявам се ти не си от тях.

      Изтриване
    3. Описано е къде съм ги изкарал и какво включва. Цените са такива защото в момента е бум на строителството - преди 5 години не бяха такива, след 5 години ще са други. Ако мислиш примерно, че можеш да правиш кофражи на 20-25 лв/м2 и да плетеш армировка за 10-20 ст/кг остави един телефон. Доста мои клиенти търсят такива цени.

      Изтриване
    4. Не на псоледно място статията е писана за тези които дават, а не за това кой какво взема. Базирана е на сравнително безпристрастни наблюдения от моя страна - аз нито давам, нито вземам.

      Изтриване
  3. Много полезна статия. В общи линии дава добра ориентация за разходите по всички необходими пера. Разбира се има голям диапазон в цените в зависимост кой ги изпълнява - фирма или местните майстори често от турски или ромски произход. Според мен тук са ползувани фирми за изпълнението и затова цените са малко по-високи от тези, които аз плащах. Но като цяло е много добра статия.
    Благодаря ви.

    ОтговорИзтриване
    Отговори
    1. От 6 месеца ЗУТ е променен и за сграда над 100 м2 ви трябва фирма регистрирана в камара на строителите. Доста неприятна и лобистка мярка, но е факт.
      Така или иначе обаче по мои наблюдения от 2-3 години "свободните бригади" изчезнаха на пазара (независимо от етническия им произход). Просто при тези цени предпочитат да са подизпълнители на големи обекти, отколкото да се договарят за малки обектчета.

      Изтриване
  4. Допълнение - ако се строи на стопански начала, има възможност за договаряне за всеки материал - цените имат определен интервал. Освен това директно договаряне с работниците дава резултат. И не на последно място - добре оглеждане на пазара за предлагани материали позволява по-високи класа материали да се включат на по-ниско цени от посочените базови материали. Например гранит вместо гранитогрес, или гнайс вместо бетонни тротоарни плочи.
    Не забелязах да е включена терми изолация на външните стени, Видях на основите. Пропуск ли е да се спомене или не е включен в цената?

    ОтговорИзтриване
  5. Не е ли онова 10см EPS в раздел "Фасада с мазилки"?

    ОтговорИзтриване
    Отговори
    1. Общо взето е, но това в момента е "стандартната продукция".

      Изтриване
  6. Този коментар бе премахнат от администратор на блога.

    ОтговорИзтриване
  7. Браво за статията и направенит труд! Като цяло може да се намалят някой разходи, но ако се ползват различни фирми за изпълнение цената може и да не стигне, най добре е да се ползва една фирма до ключ и разходите може и да паднат с поне 20%.
    Г-н arch.Kuncho Tsilkov можите ли да направите подобна статия за дървена къща? В нета неможах да намеря някой така подробно да е сметнал разходите, а и мисля, че ще е полезна за много хора! Предварително Благодаря!

    ОтговорИзтриване
    Отговори
    1. Проблемът при дървените е че има много технологии(някои супер технологични, други пълни с пестене), разликата само в дървения амтериал е над двойна и т.н. То и тук е трудно да стане нещо усреднено, но там е направо невъзможно.

      Изтриване
  8. Благодаря за полезната статия ! Искам да попитам за стълбището в точка 2.6., описано е "ще ви трябват 18 стъпала и чела" - каква конструкция се има предвид - стб ли ?

    ОтговорИзтриване
    Отговори
    1. Да стоманобетонна и обличане на стъплата с камък.

      Изтриване
  9. С тези пари за канцеларска работа и инспекции,строителя до акт 14 няма да вземе толкова!Или ценза трябва да е по заплатен от физическите умения и качество на работника!?

    ОтговорИзтриване
  10. Моята къща от 100 кв. м. излезе 200 000 лв. Разположена е в Балкана, на труднодостъпно място. Работниците живееха в съседна постройка и дойдоха от Плевен. В тази сума влязоха 5 големи Велукс прозореца, подпорна стена 40х8 метра, стенни прозорци около 22 кв. м. с качествена дървена дограма, 1 км водопровод, 150 м подземен силов кабел от таблото, дървени подове, скъп фаянс, мебели от Шри Ланка ръчна изработка, покрив с Брамак керемиди, поливна система на 3 дка стъпаловидна ливада, барбекю с пещ и какво ли още не. Но, не строях с бетон. Знам какво мисли средния българин, че от бетона по-добро нема, но аз не го харесвам. Ползвахме само за стъпки. Цялата къща е от дърво и тухли Поротерм 25. Цялата подръжка е, че след 12 години се налага пак да я напръскам за термити. Строих я през 2008 година, в пика на цените на труд и материали.

    ОтговорИзтриване
  11. Здравейте,
    А да попитам как стоят нещата със реновиране на вече съществуваща къща и до каква степен може тя да се събори и изгради наново? Тоест какво би било необходимо основно като нормативни документи? Всичко това важи в случай, че се запази на 100% архитектурният план на къщата, но се променят материалите на основите, стените и се изгради нов покрив например.

    ОтговорИзтриване
    Отговори
    1. Здравейте. За бутане и построване наново си е нужна цялата документация с надзор по време на строителство + разрешение за бутане. Това, че ще повторите плана и петното (ако е нормативно възможно) няма никакво значение.
      Разбира се може и просто да я бутнете и построите в същите размери без документи, но риксувате някой да подаде жалба и да влезнете в графата "незаконно строителство".

      Изтриване
  12. 2015 до 2017 строих къща 150 кв.м. Мисля, че статията е написана доста добре и обосновано. Друг е въпросът, че ако се строи с бригади, а не с фирми, трудът е доста по-евтин + стари тухли и цигли и да излезе "на далавера" - това е ясно и негативните коментатори да я карат по-полека и да не се правят на многознайковци. При мен грубият строеж ми излезе 38 000 лв., като се има впредвид, че строих с бригада (доста кадърна при това), с нови материали (без тухли и цигли втора употреба), а плановете ми ги направиха мои приятели архитекти безплатно. Иначе имах и оферта от фирма с вкл. ДДС за 56 000 лв. и още 2 пъти по толкова до края. Така, че статията е полезен и точен ориентир според мен!

    ОтговорИзтриване
  13. Браво. Отлична статия за първоначално ориентиране в процесите, количествата и стойностите при строителството на такъв обект. Благодаря.

    ОтговорИзтриване

Публикуване на коментар

Популярни публикации от този блог

Нискоенергийна къща - 5 годишен тест.

Изходни данни за проектиране и разрешение за строеж?